Fundusz remontowy we wspólnocie mieszkaniowej

Kaśka Borek

Klatka schodowa wymaga odświeżenia? Z dachu cieknie na głowę? Można to zmienić dzięki funduszowi remontowemu. Przyda się też dobry zarządca.

Fundusz remontowy to część składowa kosztów, jakie wpłacają członkowie wspólnoty . O jego powstaniu decydują członkowie wspólnoty mieszkaniowej - podejmując uchwałę, że właśnie w taki sposób chcą zbierać pieniądze na remonty.

Co będzie zrobione

Pomijając awarie, gdy prace budowlane trzeba przeprowadzić z dnia na dzień, inne roboty są robione według harmonogramu. Wspólnota mieszkaniowa tworzy tak zwany roczny plan gospodarczy, w którym są zawarte wydatki na nadchodzący rok.
Planowane inwestycje (na nadchodzące miesiące bądź lata) ustala się i zatwierdza podczas zebrań członków wspólnoty.

Zapamiętaj: to właściciele lokali, czyli członkowie wspólnoty mieszkaniowej, decydują co i w jakiej kolejności będzie remontowane.

Czy na Twoją prośbę, jako właściciela, może być na przykład odmalowana klatka schodowa? Nie. Wszystkie decyzje we wspólnocie mieszkaniowej podejmowane są uchwałą. Jeśli większość właścicieli (w dużej wspólnocie) lub wszyscy (w małej) wyrażą zgodę na przeprowadzenie takiego remontu i będą zapewnione pieniądze na ten cel, korytarz będzie odmalowany.

Musi być nie tylko konkretny plan inwestycji, ale i realny schemat jej finansowania. Pieniądze na ten cel pochodzą właśnie z funduszu remontowego.

Ile zapłacisz

Remonty finansowane są z funduszu remontowego. Koszty te ponoszą wszyscy członkowie wspólnoty - w wysokości swojego udziału w budynku.

O wysokości wpłacanych przez poszczególnych członków zaliczek decyduje wspólnota mieszkaniowa - podejmując na zebraniu stosowną uchwałę. W każdej wspólnocie może być więc inny fundusz.

Mieszkam na parterze, dlaczego mam z płacić za windę?

To częste pytanie od naszych Czytelników, którzy jako mieszkańcy parteru czasami nigdy nie skorzystali z windy, a muszą płacić za jej konserwację i naprawy. Dlaczego? Dlatego, że to część wspólna budynku - jej utrzymanie jest obowiązkiem wszystkich członków wspólnoty .

Warto wiedzieć

1. Za naprawy budynku, instalacji bądź urządzeń będących częściami wspólnymi nieruchomości płaci wspólnota mieszkaniowa. Musi posiadać czytelny podział nieruchomości wspólnej. Ustawa o własności lokali wskazuje co jest częścią wspólną nieruchomości, ale bardzo często wspólnoty w formie uchwały precyzują, jaka część nieruchomości jest wspólna, a jaka dotyczy wyłącznie właściciela (na przykład w przypadku balkonów).
2. Zgodnie z ustawą o własności lokali nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali - fundamenty, mury konstrukcyjne, dachy, kominy, strychy, klatki schodowe, instalacje. Każda wspólnota powinna, choć nie jest to obowiązkowe, podjąć uchwałę określającą granice części wspólnych. Pozwoli to uniknąć sporów przy ponoszeniu kosztów napraw i konserwacji.
3. Jeśli awaria wystąpiła w części nieruchomości będącej odrębną własnością, wówczas właściciel ponosi koszty remontu. To wynika z jego obowiązków, do których zalicza się m.in. ponoszenie wydatków związanych z utrzymaniem lokalu w należytym stanie. Koszty naprawy instalacji należącej do części wspólnej pokrywają wszyscy właściciele - w wysokości swojego udziału w nieruchomości, w ramach płaconej zaliczki na eksploatację.
4. Na żądanie zarządu właściciel ma obowiązek zezwalać na wstęp do swojego lokalu, ilekroć jest to niezbędne do: przeprowadzenia konserwacji; remontu; usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej; wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje.
5. Planując remont mieszkania, dowiedzmy się u zarządcy, jakie instalacje można zabudować lub schować w ścianę, a jakie nie. Pozwoli to na uniknięcie dodatkowych kosztów, gdy wspólnota podejmie decyzję o wymianie instalacji, którą dopiero co zabudowaliśmy przykładowo glazurą.

Kontrola wydatków

Załóżmy, że chcesz się dowiedzieć, ile Twoja wspólnota uzbierała na funduszu remontowym. Czy zarządca ma prawo odmówić ci podania takich informacji? Nie! Zgodnie z ustawą o własności lokali każdemu właścicielowi przysługuje prawo kontroli działalności zarządcy.
Każdy właściciel ma prawo wglądu do prowadzonej dokumentacji finansowej oraz w dokumenty innych członków wspólnoty znajdujące się w dyspozycji zarządcy - jeżeli mają związek z gospodarowaniem nieruchomością wspólną. Odmowa uzyskania takich dokumentów jest łamaniem prawa przez zarządcę. Ale członek wspólnoty nie może udostępniać tych danych osobom trzecim.

Zapamiętaj: pieniądze na funduszu remontowym są własnością wspólnoty mieszkaniowej, ich przeznaczenie jest jasno określone.

Pilnowanie, aby pieniądze zostały wydane na to, co było zaplanowane i zatwierdzone uchwałą właścicieli, jest obowiązkiem zarządcy.

Dobry zarządca dba o Twoją kieszeń

Dobry zarządca nieruchomości wspólnoty to prawdziwy skarb. Im jest bardziej aktywny i zaangażowany, tym niższe są koszty jej utrzymania.

Zapamiętaj: zarząd czy też zarządca wspólnoty mieszkaniowej kieruje jej sprawami oraz reprezentuje ją - i na zewnątrz, i w stosunkach między wspólnotą a właścicielami poszczególnych lokali.

• Właściciele lokali mogą - w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo zawartej później w formie aktu notarialnego - określić sposób zarządu nieruchomością wspólną. Mogą powierzyć zarząd osobie prowadzącej taką właśnie działalność gospodarczą (czyli zarządcy) lub wybrać zarząd właścicielski (będzie nim członek lub kilku członków wspólnoty).
• Właściciele lokali wybierają zarząd w drodze głosowania. Mogą przy tym ogłosić konkurs, ale nie jest to konieczne.
• Zarząd lub poszczególni jego członkowie mogą być w każdej chwili zawieszeni lub odwołani - na mocy uchwały właścicieli lokali.
• W razie wyodrębniania lokali etapami (czyli na przykład najpierw mieszkanie wykupi Kowalski, a potem Nowak) przyjęty przez dotychczasowych współwłaścicieli sposób zarządu nieruchomością wspólną odnosi się także do każdego kolejnego nabywcy.
• Zmiana ustalonego sposobu zarządu nieruchomością wspólną może nastąpić wyłącznie na podstawie uchwały właścicieli lokali.
• Bez uchwały właścicieli zarząd może samodzielnie wykonywać tak zwane czynności zwykłego zarządu. Czyli w praktyce między innymi

:

• zawierać umowy z dostawcami mediów, firmami ubezpieczającymi, bankiem;
• rozliczać koszty i inwestycje;
• kalkulować opłaty, przychody i koszty;
• zwoływać zebrania wspólnoty, korespondować z właścicielami;
• zlecać oraz nadzorować przeglądy techniczne, naprawy bieżące i konserwacje;
• zawierać i rozwiązywać umowy z dozorcami, konserwatorami, firmami ochroniarskimi, wykonawcami robót;
• fakturować, prowadzić księgowość, rozliczać nieruchomość z urzędami: skarbowym, gminy, ZUS-em;
• żądać spłaty zaległości czynszowych i kierować w tej sprawie wnioski do sądu.

Do podjęcia czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu zarząd musi mieć już jednak zgodę właścicieli lokali - wyrażoną poprzez uchwałę.

Masz prawo patrzeć na ręce
Każdy właściciel lokalu ma prawo skontrolować działalność zarządu czy zarządcy, bo pełnią tylko funkcję administracyjną, a najwyższą władzą są członkowie wspólnoty. Podpowiadamy, że jako właściciel lokalu powinieneś szczególnie sprawdzać, czy Twój zarząd/ zarządca przykładowo:

• prowadzi dla każdej nieruchomości wspólnej (wspólnoty mieszkaniowej) ewidencję pozaksięgową kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz opłat uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej;
• dokonuje rozliczeń przez rachunek bankowy;
• składa właścicielom roczne sprawozdanie ze swojej działalności;
• zwołuje zebrania ogółu właścicieli - co najmniej raz na rok, nie później niż w jego pierwszym kwartale. W przypadku, gdy nie zrobi tego w terminie, zebranie doroczne może zwołać każdy z właścicieli.

Gdy chcecie zmienić zarządcę

Jak zmienić mało zaangażowanego administratora na bardziej prężnego? Czy to możliwe, gdy jest nim na przykład zakład gminy? Tak. A procedura w każdym przypadku wygląda tak samo.
Najpierw właściciele muszą wybrać tego zarządcę, z którym chcieliby współpracować. Potem składają do aktualnego zarządcy wniosek o zwołanie zebrania i podjęcie uchwał w sprawie odwołania dotychczasowego zarządu i powołania nowego. Wniosek musi podpisać minimum 1/10 właścicieli.

Dobra rada: jeśli chcecie zmienić zarządcę, najlepiej poproście o pomoc tego, którego macie zamiar powołać. Przygotuje niezbędne dokumenty i sprawnie przeprowadzi was jako wspólnotę przez ten proces.

Tu znajdziesz przepisy

O wspólnotach mieszkaniowych mówi ustawa o własności lokali. Określa ona między innymi sposób ustanawiania odrębnej własności lokali mieszkalnych i tych o innym przeznaczeniu, a także zasady funkcjonowania i życia we wspólnocie. Z tego dokumentu właściciele dowiedzą się również o prawach, obowiązkach i zarządzie nieruchomością wspólną.
W zakresie nieuregulowanym ustawą do własności lokali stosuje się przepisy Kodeksu Cywilnego.

Konsultacja merytoryczna: Agnieszka Ignaczuk, licencjonowany zarządca nieruchomości